Cesja uprawnień związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej

W dniu 29.01.2014r. Sąd Najwyższy  w składzie 7 sędziów w sprawie III CZP 84/13 (http://tiny.pl/qjhm1.) podjął istotną uchwałę dla wspólnot mieszkaniowych i właścicieli wyodrębnionych prawnie lokali. W sprawie, która była przedmiotem uchwały, właściciele  lokali zawarli ze wspólnotą mieszkaniową umowę przelewu uprawnień  przysługujących im wobec sprzedawcy lokali w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej (to te części, które nie służą do wyłącznego użytku właściciela np. klatka schodowa, suszarnia, elementy konstrukcyjne balkonów, elewacja budynku, windy).

Wspólnota mieszkaniowa wystąpiła na drogę sądową przeciwko deweloperowi z żądaniem odszkodowania za wady fizyczne nieruchomości wspólnej. Sąd pierwszej instancji częściowo uwzględnił roszczenie, natomiast sąd drugiej instancji na skutek apelacji pozwanego zmienił zaskarżony wyrok i powództwo w całości oddalił uznając, że wprawdzie powodowa Wspólnota Mieszkaniowa, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku, ale zdolność prawna Wspólnoty jest ograniczona wyłącznie do czynności, związanych z zarządem nieruchomością wspólną. W ocenie odwoławczego nabycie przez Wspólnotę od właścicieli lokali, wierzytelności, przysługujących im w stosunku do pozwanej Spółki, w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, nie stanowiło czynności, związanych z zarządem nieruchomością wspólną, w rezultacie wykraczało więc poza zakres zdolności prawnej powódki, co doprowadziło Sąd drugiej instancji do konkluzji o nieważności umów przelewu wierzytelności z powodu ich sprzeczności z prawem ( art. 58 § 1 k.c).

Sąd Najwyższy rozpoznając skargę kasacyjną strony powodowej powziął poważne wątpliwości co do kwestii dopuszczalności zawarcia przez właścicieli lokali, wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej, umów przenoszących na rzecz wspólnoty, uprawnienia przysługującego właścicielom w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej. W związku z powyższym zostało przedstawione Sądowi Najwyższemu w składzie 7 sędziów zagadanie prawne, które było podstawą wydania następującej uchwały:  Właściciel lokalu może na podstawie umowy przelewu przenieść na wspólnotę mieszkaniową uprawnienia przysługujące mu wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej.” 

Uchwała siódemkowa usunie dotychczasowe wątpliwości w tym zakresie i ułatwi dochodzenie roszczeń od deweloperów.

www.radca-poznan.eu

Odpowiedzialność dewelopera za wady budowy

Kupno mieszkania (domu) to  jedna z najważniejszych inwestycji w naszym życiu.  Niestety  zdarza się, że  zakupiony lokal nie spełnia naszych oczekiwań np. z powodu wad fizycznych lub prawnych. 

Z wadą prawną mamy do czynienia, gdy rzecz nie jest własnością sprzedającego lub jest obciążona prawem osoby trzeciej ( np. hipoteką).

Z kolei wada fizyczna może polegać na takiej cesze lub braku cechy rzeczy, która wywołuje:

 a) zmniejszenie wartości  rzeczy

b) zmniejszenie użyteczności rzeczy

c) niekompletność rzeczy

d) brak właściwości rzeczy, o której sprzedawca zapewniał

Przykładowo wada fizyczna  może polegać na:  niezgodności z umową metrażu lokalu, krzywych ścianach, braku drzwi wejściowych.

Niektóre usterki można dostrzec już na  etapie odbioru lokalu. Wówczas nieprawidłowości należy odnotować w protokole odbioru  i  ustalić z deweloperem  terminy wykonania poprawek, chyba że uchybienia są nieusuwalne. Po podpisaniu protokołu można nadal zgłaszać wady i usterki, szczególnie te, które ujawniły się dopiero później. 

Warto sprawdzić  podpisaną z deweloperem umowę, w której  mogą znajdować się zapisy dotyczące odpowiedzialności sprzedawcy  za  wady mieszkania.  Gdyby w umowie  znajdował się przepis ograniczający  roszczenia z tytułu rękojmi, to zgodnie z kodeksem cywilnym  w umowach z udziałem konsumentów ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w wypadkach określonych w przepisach szczególnych.

W ramach uprawnień przysługujących z tytułu rękojmi można:

–  żądać usunięcia wady

– odstąpić od umowy ( w przypadku istotnych wad) 

– żądać obniżenia ceny

Istotne jest, że odpowiedzialność  sprzedawcy z tytułu rękojmi ma charakter bezwzględny i jest niezależna od jego winy. Deweloper nie może się skutecznie bronić tłumacząc, że za  usterki nie ponosi winy.

Terminy

Należy pamiętać o terminach. 

Kupujący, aby nie utracić uprawnień z tytułu rękojmi powinien  zawiadomić sprzedawcę  o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia.

Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku wygasają po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana, chyba, że wada została podstępnie zatajona przez sprzedawcę. 

www.radca-poznan.eu