Kilka dni temu zgłosiła się do Pani z prośbą o rozwiązanie następującego problemu. W czasie trwania małżeństwa zawarła umowę najmu mieszkania komunalnego, od 2011r. jest po rozwodzie, mąż nie mieszka z nią w wynajmowanym lokalu, sam wymeldował się z mieszkania. Klientka chciałby sama wykupić mieszkanie na własność od gminy z bonifikatą. Mąż nie interesuje się mieszkaniem, nie uiszcza czynszu, w żaden sposób nie partycypuje w jego kosztach utrzymania, jednak nie chce sam wypowiedzieć umowy najmu wynajmującemu. Klientka chciałaby rozwiązać umowę najmu z byłym mężem.
Niestety, najemca lokalu – współlokator nie ma uprawnienia do rozwiązania umowy najmu z drugim najemcą. Może żądać jedynie zgodnie z art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie. W niniejszej sprawie taki tryb nie mógł być zastosowany, ponieważ współmałżonek nie mieszka w wynajmowanym lokalu.
Są dwa rozwiązania, aby rozwiedziony małżonek stał się w takiej sytuacji jedynym najemcą mieszkania.
1) Wytoczenie powództwa o ustalenie, że stosunek najmu wobec drugiego małżonka wygasł.
Z wyroku z dnia 06.10.1998r. Sądu Najwyższego wydanego w sprawie o sygn. akt. II CKU 46/98 (LexPolonica nr 335304) wynika, że można wypowiedzieć najem także w sposób dorozumiany np. przez dobrowolne opuszczenie lokalu ( art. 65 par. 1 k.c.). Następstwem definitywnego opuszczenia mieszkania przez rozwiedzionego małżonka jest utrata przymiotu współnajemcy. Istnieją podstawy do przyjęcia, że były małżonek, który definitywnie opuścił lokal i się nim nie interesuje, wypowiedział najem per facta concludentia.
Podstawą wytoczenia powództwa o ustalenie nieistnienia stosunku najmu będzie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.
Pozew powinien zostać złożony w sądzie rejonowym miejsca położenia lokalu.
W uzasadnieniu pozwu należy podać okoliczności, które będą wskazywały na to, że umowa została przez rozwiedzionego małżonka rozwiązana w sposób dorozumiany np. trwale i dobrowolnie opuszczenie lokalu, dobrowolne wymeldowanie się z mieszkania, brak zainteresowania lokalem, brak uiszczania kosztów utrzymania mieszkania.
W sprawie sądowej należy pozwać nie tylko najemcę co do którego żąda się ustalenia, że umowa najmu wygasła, ale także gminę. Z orzecznictwa sądowego (np. Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 6 marca 2002 r., sygn.. akt. V CKN 841/2000, LexPolonica nr 385511), wynika, że w sprawie przeciwko współnajemcy o ustalenie, że względem niego wygasł stosunek najmu, pozwanym powinien być także wynajmujący, czyli w tym przypadku gmina.
Pozew należy opłacić. Opłata od pozwu, stosownie do art. 13 ust. 1 z dnia 28 lipca 2005 r. ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jednolity: Dz. U. z 2010 r. Nr 90, poz. 594 ze zm. ) wynosi 5% wartości przedmiotu sporu, ale nie mniej niż 30zł.
Wartość przedmiotu sporu to zgodnie z art. 23 kpc suma czynszu za okres trzech miesięcy, gdyż umowa najmu została zawarta na czas nieokreślony.
W sytuacji gdy sąd ustali, że stosunek najmu wygasł wobec byłego małżonka, jedyny najemca może samodzielnie wykupić mieszkanie z bonifikatą.
II. Podział majątku wspólnego
Jest możliwość przyznania w ramach podziału majątku wspólnego prawa najmu tylko jednemu z byłych małżonków.
Prawo najmu wchodzi w skład majątku wspólnego, jeżeli umowa została zwarta w trakcie trwania małżeństwa. Wprawdzie sądowy podział majątku wspólnego małżeńskiego powinien obejmować cały wspólny majątek, ale podział majątku wspólnego może być ograniczony do części tego majątku, np. tylko do podziału wspólnego prawa najmu.
Małżonek, który otrzyma prawo najmu, będzie musiał spłacić drugiego małżonka małżonkę kwotą odpowiadającą 1/2 wartości prawa najmu, jednakże jest możliwość rozłożenia spłaty na raty bądź odroczenie terminu jej płatności np. kilka miesięcy po uprawomocnieniu się postanowienia.
W uchwale z dnia 9 maja 2008r. Sąd Najwyższy – Izba Cywilna sygn. akt. III CZP 33/2008 (OSNC 2009/6 poz. 86) wskazał, iż prawo najmu lokalu komunalnego, za który opłacany jest czynsz w wysokości ustalonej w uchwale rady gminy, wydanej na podstawie art. 8 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Tekst jednolity: Dz. U. 2005 r. Nr 31 poz. 266 ze zm.), stanowi składnik majątku wspólnego małżonków i podlega rozliczeniu przy podziale tego majątku. Jego wartość odpowiada różnicy pomiędzy czynszem opłacanym, a czynszem wolnym, z uwzględnieniem, w konkretnych okolicznościach, okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu. Przy ustalaniu tej wartości nie uwzględnia się możliwości preferencyjnego zakupu lokalu przez najemcę.
Konieczne jest ustalenie ile wynosi czynsz za lokal o podobnej powierzchni i standardzie na wolnym rynku w tej samej miejscowości, potem należy porównać otrzymaną kwotę z czynszem uiszczanym na rzecz gminy i następnie różnicę pomnożyć przez czas prawdopodobnego trwania umowy najmu.
Właściwość Sądu – w sprawie o podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami właściwy jest sąd miejsca położenia majątku ( art. 566 kpc).
Opłata sądowa – stosownie do art. 38 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych opłata od wniosku o podział majątku wspólnego po ustaniu małżeńskiej wspólności majątkowej jest stała i wynosi 1000 złotych. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt podziału tego majątku, pobiera się opłatę stałą w kwocie 300 złotych (art. 38 ust. 2).
Podział majątku wspólnego może nastąpić także u notariusza, ale wymaga wówczas zgodnego porozumienia byłych małżonków.
www.radca-poznan.eu
TWOJE PRAWO 